●不動産投資とは？
不動産投資の種類と特徴
不動産投資への対象物件には、「一棟物件」とワンルームなどの「区分所有物件」とがあります。また新築や中古など同じ収益物件でも違いがあります。では、「一棟物件」と「区分所有物件」はどちらが先生に向いているのでしょうか？こちらのページでは「区分所有」と「一棟所有」を比較した場合、どちらが先生に向いているのか？またはお得なのか？どちらが賢い選択なのか？を考えてみたいと思います。
一棟所有VS区分所有（ワンルームなど）
一棟所有の特徴
・物件評価にもよりますが購入物件の1割程度の自己資金と、登記や火災保険、仲介手数料など物件価格の5〜7％程度の諸費用が概ね必要となります。・家賃収入が安定している。
一棟の収益物件の場合、複数の部屋があるので、空室が出たとしても区分所有のよう月によっては家賃が0になることは一部の例外を除いてはありません。
・空室時に管理費がかからない。
通常、管理会社と管理契約を結んで収益物件の経営をしますが、空室の部屋の管理費はかかりません。
・資産としての価値が担保される
土地付き建物物件として、資産価値が評価されます。ローンが少なくなれば共同担保物件にもなり、自己資金をあまり使わずに収益物件を増やせる可能性があります。
区分所有の特徴
・価格にバリエーションがあり、小額の自己資金から不動産投資を始めることもできる。埼玉の中古ワンルームの例ですと、築年数にもよりますが埼玉では200〜300万円程度のものからあります。
東京都内では、2500万円程度の新築ワンルームが主流なようです。
・家賃収入が0か100である。
区分所有の場合、入居者が居なくなった場合、家賃収入が0になるばかりか毎月の管理費をオーナーが支払う必要があります。
・管理費を支払う必要がある。
区分所有の場合、空室であってもなくても毎月管理費をオーナーが支払う必要があります。そのため、利回りの計算は家賃から管理費を引いた収入で計算する必要があります。
・資産価値が低い
土地が他の部屋のオーナーとの共有持分となることから、資産価値は低くなってしまいます。共同担保物件にもならないケースが多いのが現状です。
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